דייר סרבן הוא בעל דירה בבניין משותף המסרב להסכים לפרויקט התחדשות עירונית, כגון "פינוי-בינוי" או "תמ"א 38", או שמתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. המונח "דייר סרבן" מתאר את הדיירים שמקשים על התקדמות הפרויקט, לעיתים תוך הצבת דרישות שמטרתן לעכב או להכשיל את המיזם.
מתי דייר נקרא "דייר סרבן"? על פי החוק, דייר נחשב ל"דייר סרבן" כאשר:
- **סירוב להסכים לפרויקט**: הדייר מסרב להסכים לפרויקט התחדשות עירונית, למרות שהרוב על פי חוק של בעלי הדירות הסכים לו.
- **תנאים בלתי סבירים**: הדייר מסכים לפרויקט בתנאי שיוכנסו אליו תנאים בלתי סבירים העלולים להפריע להתקדמות הפרויקט.
- **עיכוב בלתי מוצדק**: הדייר עוצר את התקדמות הפרויקט ללא סיבה מוצדקת, או מסרב לחתום על המסמכים הנדרשים להשלמת התהליך.
פסקי דין עיקריים בנושא דייר סרבן
- ע"א 7031/10 דהן נ' נ.ע.א. אחים אברמוב חברה לבניין בע"מ
פסק דין זה עסק במקרה בו דייר סרב להסכים לפרויקט פינוי-בינוי והציב תנאים בלתי סבירים. בית המשפט קבע כי התנאים שהציב הדייר לא היו סבירים ולכן ניתן להפעיל אכיפת ביצוע גם אם הוא התנגד.
- ע"א 4726/16 סויסה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו
פסק דין זה נוגע למקרה שבו דיירים סרבנים התנגדו לפרויקט למרות שרוב הדיירים הסכימו לו. בית המשפט קבע כי כאשר רוב בעלי הדירות מסכים, ניתן להפעיל אכיפת ביצוע על פרויקטים גם על דיירים סרבנים, כל עוד התנאים סבירים והוגנים.
- ת"א (תל אביב) 11246-06-14 א.א. נ' עיריית תל אביב
במקרה זה, דייר סרבן התנגד להסכמות עם יתר הדיירים והציב דרישות לא סבירות. בית המשפט פסק כי ניתן להפעיל אכיפת ביצוע ולממש את הפרויקט בהתאם להסכמות עם יתר הדיירים.
- ת"א (תל אביב) 2411-07-12 רומנוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
פסק דין זה עסק במצב שבו דייר סרב להעניק את הסכמתו לפרויקט התחדשות עירונית תוך הצבת תנאים בלתי סבירים. בית המשפט קבע כי ניתן להמשיך בפרויקט תוך שמירה על זכויות יתר הדיירים לפי ההסכמות שנעשו עם הרוב.
- ע"א 10165/16 שפרינגר נ' חברת אלון גז בע"מ
פסק דין זה עוסק בדיירים סרבנים שהציבו דרישות נוספות שלא נכללו בהסכמות עם יתר הדיירים. בית המשפט קבע כי דרישות אלו אינן מקובלות, והורה להפעיל אכיפת ביצוע על פי ההסכמות עם הרוב, תוך שמירה על זכויות הדיירים.
סיכום
"דייר סרבן" הוא בעל דירה שמפריע להתקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית על ידי סירוב להסכמות או הצבת תנאים בלתי סבירים. פסקי הדין שניתנו בתחום זה מדגישים את החשיבות של אכיפת הסכמות שנעשו עם רוב בעלי הדירות ומספקים עקרונות מנחים כיצד להתמודד עם התנגדויות בלתי מוצדקות.
בתי המשפט בישראל פוסקים לעיתים קרובות לטובת המשך התקדמות הפרויקטים, כל עוד התנאים שנקבעו עם יתר הדיירים הוגנים וסבירים.
