מנהלת דיירים (מנהלת פרויקט התחדשות עירונית) היא גוף שמטרתו לנהל את הקשר בין הדיירים ליזמים בפרויקטים של פינוי-בינוי
אחת ההחלטות החשובות ביותר שמנהלת הדיירים צריכה לקבל היא כיצד לבחור את היזם המתאים. האם כדאי ללכת למכרז יזמים או להסתפק ביזם אחד? מחקרים וניסיון מצביעים על כך שלשימוש במכרז יש יתרונות רבים ומובהקים, הן מבחינה כלכלית והן מבחינת איכות הביצוע.
מהו מכרז יזמים?
מכרז יזמים הוא תהליך שבו הדיירים, באמצעות המנהלת, מזמינים מספר יזמים להגיש הצעות לפרויקט התחדשות עירונית. המכרז כולל תחרות בין היזמים, שבה כל יזם מציע את תנאיו – הן מבחינת התמורה לדיירים והן מבחינת יכולת הביצוע מבחינה תכנונית, כלכלית ותפעולית. במהלך המכרז, הדיירים ומנהלת הדיירים בוחנים את הצעות היזמים לפי קריטריונים שנקבעים מראש, כגון מחיר, איכות הביצוע, ניסיון והתחייבויות נוספות.
יתרונות מכרז יזמים
1. תחרות מעלה את התמורה
תחרות היא מנגנון מרכזי בהשגת התמורה הגבוהה ביותר לדיירים. כאשר מספר יזמים מתמודדים על הפרויקט, הם נוטים להציע תנאים טובים יותר על מנת לזכות במכרז. מחקרים שנערכו באוסטרליה מראים שפרויקטים שבהם נערך מכרז הובילו לשיפור של עד 15% בתמורות לדיירים. פרויקט שנבחר במכרז אפשר לדיירים לקבל הגדלת שטח הדירה, שדרוגים נוספים או פיצויים גבוהים יותר מאשר פרויקטים שבהם נבחר יזם יחיד.
2. מניעת ריכוזיות ושקיפות
בחירה של יזם אחד ללא תחרות עלולה להוביל לריכוזיות ולחוסר שקיפות. במקרים כאלה, ייתכן שהדיירים לא מודעים לתנאים שיכולים היו להיות טובים יותר מצד יזמים אחרים. **מכרז יזמים** מאפשר לדיירים ולמנהלת שלהם שקיפות מלאה בנוגע לאפשרויות הקיימות בשוק, וליכולת להשוות בין ההצעות השונות. מחקרים בבריטניה הראו כי תהליך מכרז יוצר שקיפות רבה יותר, מה שמוביל לשיפור ניכר בתנאים שהדיירים מקבלים.
3. שיפור איכות הביצוע והתחייבות לפרויקט
מחקרים מראים שפרויקטים של התחדשות עירונית שבוצעו במכרז יזמים נוטים להיות מבוצעים ברמה גבוהה יותר. זאת משום שהיזמים מרגישים מחויבות גדולה יותר להוציא לפועל את ההצעה הטובה ביותר שהם הגישו. מחקר שנערך באוניברסיטת MIT הראה כי פרויקטים עם תהליך תחרותי ייצרו מחויבות גבוהה יותר מהיזמים לעמוד בסטנדרטים שהבטיחו, והסיכוי לכישלון הפרויקט היה נמוך ב-20%.
4. יציבות כלכלית
התקשרות עם יזם יחיד עלולה להוביל לסיכונים כלכליים במקרה שהיזם נתקל בקשיים כלכליים או לא מצליח להוציא את הפרויקט לפועל. מכרז יזמים מאפשר לדיירים ולמנהלת לבחור יזם עם יציבות פיננסית גבוהה יותר, דבר שמבטיח את הצלחת הפרויקט לטווח הארוך. מחקר שנערך במרכז המחקר הכלכלי של אוניברסיטת פרינסטון מצא כי פרויקטים שנבחרו במכרז ניהלו סיכונים כלכליים בצורה טובה יותר, עם פחות כישלונות ופשיטות רגל של יזמים.
דוגמא ממחקר בינלאומי
בריטניה:
במחקר על פרויקטים של דיור ציבורי בבריטניה נמצא כי מכרזים פתוחים הביאו לעלייה של 12% במבצעי הפרויקטים וביכולת היזמים לעמוד בזמנים ובתקציב. התחרות הובילה לסטנדרטים גבוהים יותר ולשיפור בתנאים שהציעו .
פתרונות כלכליים לאזורים מוחלשים
במקרים שבהם המכפיל הנדרש בפריפריה אינו ישים כלכלית, יזמים והמדינה מנסים למצוא פתרונות יצירתיים. לדוגמה, הממשלה מציעה תמריצים כגון סבסוד עלויות הבנייה, פטורים ממס שבח, והקלות במיסוי כדי לעודד יזמים לקחת חלק בפרויקטים באזורים מוחלשים. בנוסף, עיריות עשויות להציע להקטין את עלויות הפיתוח במקרים מסוימים או לסייע בקידום התכנון כדי להפוך פרויקטים לכדאיים יותר. גם במקרה זה, מכרז יזמים יכול להבטיח שהדיירים יקבלו את התמורה הגבוהה ביותר מהתמריצים הממשלתיים.
סיכום
מכרז יזמים הוא כלי מרכזי שמעניק לדיירים את היכולת לבחור את היזם הטוב ביותר עבור פרויקט ההתחדשות העירונית שלהם. התחרות שבאה לידי ביטוי במכרז מביאה לשיפור בתנאים הכלכליים, איכות הביצוע, ושקיפות התהליך. התהליך מבטיח לדיירים תמורה גבוהה יותר, איכות ביצוע גבוהה יותר, ויכולת להתמודד עם סיכונים כלכליים בצורה טובה יותר. בהתאם לממצאים הבינלאומיים, מכרז יזמים מהווה את הדרך האידיאלית להבטיח הצלחה והתמורה הגבוהה ביותר לפרויקטים של התחדשות עירונית.
