פינוי בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים בהם משתמשת המדינה לטובת חידוש עירוני. תהליך זה, המשלב את הריסת המבנים הישנים ובניית מבנים חדשים במקומם, לא רק מטייב את המרחב האורבני, אלא גם מהווה כלי מרכזי בהתמודדות עם מצוקת הדיור.
מחקרים על פינוי בינוי והשפעותיו
במהלך השנים האחרונות, מספר מחקרים הראו כי לפרויקטים של פינוי בינוי יש השפעה רחבה על תחומים רבים, מלבד שיפור תנאי הדיור של הדיירים הקיימים. מחקר שפורסם על ידי מכון ירושלים לחקר ישראל ב-2019 מצא כי פרויקטים של פינוי בינוי מייצרים צמיחה כלכלית באזורים בהם הם מתקיימים, בעיקר בזכות פיתוח תשתיות חדשות והקמת שטחי מסחר ותעסוקה אשר משפרים את תפקוד הערים בהן מבוצעים הפרויקטים.
מחקר נוסף שנערך על ידי המכון הישראלי לדמוקרטיה ב-2021 בדק את ההשפעה של פרויקטים אלו על מחירי הנדל"ן באזורים עירוניים שונים בישראל. נמצא כי פרויקטים של פינוי בינוי תרמו לעלייה ממוצעת של 20%-30% במחירי הדירות באזורים העוברים פיתוח, בזכות השיפור המשמעותי בתשתיות ובסביבת המגורים.
מחקר שנערך באוניברסיטת תל אביב בדק את ההשפעה הסוציולוגית של פינוי בינוי על הדיירים המפונים. המחקר מצא כי מרבית הדיירים שהשתתפו בתהליך דיווחו על עלייה משמעותית ברמת חייהם לאחר קבלת הדירות החדשות. עם זאת, המחקר העלה גם אתגרי הסתגלות חברתית, במיוחד בקרב אוכלוסיות מבוגרות שהתמודדו עם המעבר לדיור חדש ומתקדם יותר.
חשיבות הכלים המשלימים
בכדי להתמודד עם הקשיים של התהליך, המדינה פיתחה מספר כלים משלימים. **הרשות להתחדשות עירונית** שהוקמה ב-2016 פועלת לזרז תהליכי תכנון ואישור פרויקטים, ומעניקה ליווי משפטי וכלכלי לדיירים וליזמים. מטרת הרשות היא לצמצם את הקשיים הבירוקרטיים ולהבטיח שהפרויקטים יתבצעו בצורה חלקה יותר.
בנוסף, תוכנית "פינוי בינוי חברתי" שיזמה הרשות להתחדשות עירונית נועדה לסייע לדיירים המתקשים להתמודד עם ההיבטים החברתיים והפסיכולוגיים של הפינוי, וזאת באמצעות ייעוץ פסיכולוגי, ייעוץ משפטי ושירותי תיווך מול היזמים.
המורכבות של תהליכי פינוי בינוי
עם כל היתרונות הכלכליים והחברתיים של פינוי בינוי, חשוב לזכור כי מדובר בתהליכים מורכבים וארוכי טווח. מחקר שנערך על ידי משרד הבינוי והשיכון מצא כי הזמן הממוצע להשלמת פרויקט פינוי בינוי בישראל נע בין 7 ל-10 שנים. זאת בעיקר בשל אתגרי תכנון וביצוע, כמו גם עיכובים הנובעים מהתנגדויות הדיירים ומהקשיים במימון.
המחקר הראה כי 40% מהפרויקטים מתעכבים בשל התנגדויות דיירים שלא מצליחים להגיע להסכמה עם היזמים. פרויקט שהצליח להתגבר על מכשולים אלה הוא פרויקט חידוש שכונת קריית יובל בירושלים, בו הדיירים הצליחו להתאגד ולהגיע להסכמות במהירות יחסית, מה שאפשר התחלת בנייה תוך שנתיים בלבד מרגע ההכרזה.
סיכום
במדינה שבה עתודות הקרקע מוגבלות, והצורך בפתרונות דיור איכותיים הולך וגדל, פינוי בינוי מהווה כלי משמעותי בפיתוח אורבני בר קיימא. על אף האתגרים שמלווים את התהליך, מחקרים רבים מראים כי הפוטנציאל הכלכלי, החברתי והסביבתי של פרויקטים אלו הוא גבוה, והם יכולים לשפר באופן משמעותי את איכות החיים של הדיירים ושל הסביבה האורבנית כולה.
