תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שפותחה כדי לתת מענה לחיזוק מבנים ישנים, במטרה להגן על הדיירים מפני רעידות אדמה ונפילות טילים, בהתאם לתקן 413. מאז אישורה בשנת 2005, התכנית הפכה לאחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל והיא מספקת תמריצים כלכליים ליזמים תוך שיפור הבטיחות והאיכות של חיי הדיירים. אך מעבר לשיפורים הפיזיים במבנה, יש לתמ"א 38 השפעה ניכרת הן על הכלכלה והן על תחושת הביטחון של הדיירים.
ההשפעה הכלכלית על הדיירים
באזורים בהם התמ"א מיושמת, הדיירים זוכים להטבות כלכליות משמעותיות.
חיזוק המבנה, הוספת ממ"דים ותוספת של שטחי מגורים משפרים את ערך הנכס בצורה ניכרת. מחקרים מראים כי שווי הנכסים בפרויקטים של תמ"א 38 עולה בממוצע ב-20%-30% לאחר השלמת הפרויקט. זהו יתרון משמעותי לדיירים, המעניק להם ביטחון כלכלי במיוחד במקומות בהם מחירי הדיור נמצאים בעלייה.
עם זאת, חשוב לציין שההשפעות הכלכליות אינן שוות בכל מקום. באזורים בהם מחירי הנדל"ן נמוכים, תמ"א 38 פחות משתלמת כלכלית עבור היזמים, דבר המוביל לכך שפרויקטים מיושמים בפועל רק ו/או בעיקר באזורים בעלי ביקוש גבוה. מחקר שבוצע על ידי המכון הישראלי לדמוקרטיה ב-2021 מצביע על כך כי באזורים בעלי ערך נדל"ן נמוך, כמו פריפריה, מספר הפרויקטים של תמ"א 38 נמוך משמעותית בהשוואה לאזורי המרכז. מצב זה מייצר פערים כלכליים בין האזורים, ומחייב התערבות ממשלתית על מנת לאזן את ההשפעות הכלכליות של התכנית בכל רחבי הארץ.
השפעת תמ"א 38 על ביטחונם של הדיירים
מבחינה ביטחונית, תמ"א 38 מציעה לדיירים שדרוג משמעותי בתחושת הביטחון האישית שלהם. חיזוק המבנים מבטיח עמידות גבוהה יותר של הבניין בפני רעידות אדמה, במיוחד באזורים המועדים לכך. בישראל, מדינה הנמצאת על השבר הסורי-אפריקני, הסיכון לרעידות אדמה הוא מוחשי, ולכן לתמ"א 38 תפקיד קריטי.
מעבר לכך, הוספת ממ"דים (מרחבים מוגנים דירתיים) מעניקה מענה חשוב להגנה מפני התקפות טילים – איום אמיתי בישראל, במיוחד באזורים הקרובים לגבול כמו עוטף עזה והצפון. מחקר שבוצע על ידי המכון הגיאולוגי לישראל ב-2017 מצא כי מבנים שעברו חיזוק במסגרת תמ"א 38 הראו עמידות גבוהה יותר בפני רעידות אדמה של עד 7 בסולם ריכטר, נתון שמחזק את הצורך הדחוף ביישום התכנית גם באזורים בפריפריה. ביטחונם של הדיירים אינו רק פיזי – יש גם היבט פסיכולוגי. הידיעה כי המבנה מחוזק ומוגן יוצרת תחושת רוגע וביטחון בקרב הדיירים, במיוחד לאור המציאות הביטחונית המורכבת בישראל.
אתגרים כלכליים וביטחוניים ביישום התוכנית
עם כל היתרונות של תמ"א 38, חשוב לציין כי קיימים אתגרים כלכליים הנוגעים ליישום התכנית באזורים בעלי ערך נדל"ן נמוך. במקרים אלו, ייתכן והתכנית לא תיושם כלל בשל חוסר כדאיות כלכלית ליזמים. זהו פער חברתי וכלכלי שמעמיד את דיירי הפריפריה במצב לא מאוזן מבחינת תחושת הביטחון הכלכלי והפיזי.
כפיתרון לכך, קודמו כלים משלימים כמו **"סעיף 23"** (פינוי בינוי מקומי), המאפשר לרשויות מקומיות להוביל תהליכי חיזוק מבנים בעזרת סיוע ממשלתי, במיוחד באזורים בהם התמ"א אינה כלכלית ליזמים.
סיכום
תמ"א 38 היא תוכנית שהשפעותיה על הדיירים חורגות הרבה מעבר לחיזוק המבנים עצמם. היא מספקת לדיירים תחושת ביטחון כלכלי וביטחוני, אך תלויה במידת הכדאיות הכלכלית באזורי מגוריהם. על המדינה והגופים הממשלתיים למצוא את הדרכים לאזן את יישום התכנית בין המרכז לפריפריה כדי שכלל תושבי המדינה יוכלו ליהנות מההגנה שהיא מציעה.
