תמ"א 38 הפכה בשנים האחרונות למושג שגור כמעט בכל בניין ישן בישראל. בעלי דירות מקווים לשדרוג, יזמים מציעים הבטחות, אבל בפועל – לא בכל מקום הפרויקט באמת אפשרי או משתלם.
אם אתם בעלי דירה בבניין ישן ושוקלים להצטרף לפרויקט, הנה כל מה שצריך לדעת כדי להבין מה מחכה לכם בדרך.
מה בעצם עומד מאחורי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שנועדה לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה.
במסגרתה, בעלי דירות נותנים ליזם זכויות בנייה על הגג והקרקע, ובתמורה – הבניין מתחזק, מתחדש ולעיתים גם נהרס ונבנה מחדש.
הרווח של בעלי הדירות?
- דירה משודרגת (לעיתים גם גדולה יותר)
- שיפור משמעותי באיכות החיים
- עליית ערך הנכס
- והכי חשוב – תחושת ביטחון.
מתי כדאי לבדוק אם בניין מתאים לתמ"א 38?
לא כל מבנה מתאים. הנה כמה שאלות מפתח:
- מתי הבניין נבנה?
אם הוא הוקם לפני שנת 1980 – יש סיכוי גבוה שהוא עומד בקריטריונים. - מה מצב התחזוקה שלו?
בניין מוזנח במיוחד או עם בעיות מבניות חמורות – לפעמים ידרוש פרויקט של הריסה ובנייה במקום חיזוק. - האם יש רצון משותף בין הדיירים?
בלי שיתוף פעולה והסכמה רחבה, קשה עד בלתי אפשרי להניע פרויקט. - מהי המדיניות העירונית?
בחלק מהרשויות המקומיות יש הגבלות על פרויקטי תמ"א, כמו גובה הבניין או מספר הדירות המותרות.
מהם המסלולים האפשריים?
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספות:
הבניין הקיים עובר חיזוק, הדירות הקיימות מורחבות, ומתווספות דירות חדשות למכירה.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה:
הבניין נהרס ובמקומו מוקם מבנה חדש, מודרני ועמיד יותר.
הבחירה בין השניים תלויה במצב הבניין, בכדאיות כלכלית, ובמדיניות התכנון העירונית.
איך מתחילים פרויקט תמ"א 38?
- יוזמה מצד הדיירים או יזם:
ברוב המקרים, יזם פונה לדיירים עם הצעה. אבל לפעמים דווקא ועד בניין יוזם חיפוש יזם. - התארגנות וייעוץ משפטי:
הדיירים צריכים להתאגד, לבחור נציגות מסודרת ולהיעזר בעורך דין מומחה לתחום. - בחירת יזם:
לא בוחרים רק לפי "כמה מ"ר מציעים" – חשוב לבדוק ניסיון קודם, חוסן פיננסי, יכולת קידום מהירה והבטחות מגובות בביטחונות. - חתימה על הסכמים:
הסכמים מפורטים הכוללים לוחות זמנים, מפרטים טכניים, גובה ערבויות והתחייבויות לדיור חלופי במקרה של פינוי. - קידום היתרי בנייה:
היזם מגיש בקשה לקבלת היתר בנייה, תהליך שלוקח זמן ודורש סבלנות. - ביצוע הפרויקט:
שלב החיזוק או הבנייה החדשה בפועל. - אכלוס:
הדיירים חוזרים לדירות המשודרגות או החדשות.
מה הסיכונים שכדאי להיות מודעים אליהם?
- עיכובים באישורים:
הליכים מול הרשויות יכולים להימשך הרבה מעבר למה שהובטח. - כישלון יזם:
יזם שאינו יציב כלכלית עלול לקרוס באמצע הפרויקט. לכן לא מתקדמים בלי ערבות בנקאית חזקה. - הצעות לא ברורות:
חשוב להבין כל סעיף וסעיף בהסכם. גם הבטחות קטנות כמו "שדרוג מעלית" חייבות להיות כתובות בצורה מפורשת. - תלות ברוב דיירים:
לעיתים התנגדות של מיעוט יכולה לעכב משמעותית את תחילת הביצוע.
מה מיוחד היום בשוק?
מאחר שתמ"א 38 צפויה להסתיים במהלך 2025, יש כיום לחץ לקדם פרויקטים מהר.
רשויות רבות מעדיפות כיום מסלולים אלטרנטיביים (כגון "פינוי-בינוי במסלול מזורז") שמסתכלים על המרחב כולו ולא רק על בניין בודד.
לכן, דיירים שמעוניינים לקדם תמ"א 38 צריכים לפעול בזריזות אך גם בזהירות – כדי לא להיתפס בהבטחות סרק או ליפול בתהליכים לא מקצועיים.
תמ"א 38 יכולה להיות מנוף אמיתי לשיפור איכות החיים והשבחת נכסים – אבל רק אם מתנהלים נכון, בודקים כל פרט, ובוחרים באנשי מקצוע עם ניסיון אמיתי.
אם אתם בעלי דירה בבניין ישן וחושבים על תמ"א 38 – תתחילו בלשאול את עצמכם:
- האם הבניין מתאים?
- האם הדיירים מגובשים?
- והאם יש לכם סבלנות ואורך רוח לצעוד נכון בדרך?
עם ניהול נכון, זה יכול להיות אחד הצעדים הכי חכמים שתעשו בנכס שלכם.
