תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית מס' 38) נועדה לחיזוק מבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה (ת"י 413). התוכנית מאפשרת קבלת זכויות בנייה נוספות כתמריץ לחיזוק המבנה, ובכך תורמת להתחדשות עירונית.
סוגי פרויקטים במסגרת תמ"א 38
- תמ"א 38/1 – חיזוק מבנה קיים:
חיזוק המבנה הקיים מבלי להרוס אותו.
הוספת קומות, ממ"דים, מעלית ושיפורים נוספים.
הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין במהלך העבודות, בכפוף להסכמות.
- תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש:
הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש במקומו.
הדיירים מפונים לדיור חלופי וחוזרים לדירות חדשות בסיום הבנייה.
מתאים למבנים שקשה לחזקם או שעלות החיזוק גבוהה.
תהליך התמ"א – שלב אחר שלב
- ייזום:
פנייה של יזם לבעלי הדירות או יוזמה של הדיירים עצמם.
בדיקת היתכנות כלכלית, הנדסית ותכנונית.
- גיבוש הסכמות:
לפי חוק החיזוק (חוק המקרקעין), נדרשת הסכמת רוב מיוחס:
דיירים לתמ"א 38/1.
66% מהדיירים לתמ"א 38/2.
היעדר הסכמה של מיעוט הדיירים עשוי להיחשב כסירוב בלתי סביר, בכפוף להחלטת המפקח על רישום המקרקעין.
- חתימת הסכם:
הסכם מפורט בין הדיירים ליזם, הכולל:
תיאור התמורות (דירה חדשה, שטח, ממ"ד, חניה וכו').
לוחות זמנים.
ערבויות וביטחונות.
תנאי פינוי ודיור חלופי.
- תכנון ואישורים:
הגשת בקשה להיתר בנייה לרשות המקומית.
התאמה למדיניות התכנון המקומית ולתקנות הרלוונטיות.
- ביצוע הפרויקט:
בפרויקטים של חיזוק: ביצוע עבודות תוך מגורי הדיירים, בכפוף להסכמות.
בפרויקטים של הריסה ובנייה: פינוי הדיירים, הריסת המבנה ובניית החדש.
- מסירת הדירות:
לאחר קבלת טופס 4, הדיירים חוזרים לדירותיהם החדשות או המשודרגות.
מצב התמ"א נכון למאי 2025
תמ"א 38 הייתה אמורה להסתיים באוקטובר 2022, אך הוארכה עד מאי 2025. נכון להיום, לא התקבלה החלטה רשמית על הארכה נוספת. במקביל, מקודמות תוכניות חלופיות ברמה המקומית, בהתאם למדיניות הרשות.
