מאת: צוות שדרוג אורבני – מנהלת הדיירים שמלווה אתכם כל הדרך הביתה
מהו פינוי-בינוי?
פינוי-בינוי הוא תהליך של התחדשות עירונית, במסגרתו נהרסים בנייני מגורים ישנים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים, מודרניים ובטוחים יותר. המטרה היא לשדרג את איכות חיי התושבים, לחזק מבנים ישנים, ולעבות את המרקם העירוני – תוך שמירה על השטחים הפתוחים והימנעות מהתפשטות פרברית.
ההליך מתקיים לרוב במתחמים עם בניינים בני עשרות שנים, בעלי אחוזי בנייה נמוכים, והוא מוגדר כפרויקט של פינוי-בינוי כאשר קיימות לפחות 24 יחידות דיור קיימות. פינוי-בינוי מהווה פתרון לאומי גם למצוקת הדיור וגם להתמודדות עם סכנות מבניות כמו רעידות אדמה.
איך מתחיל תהליך של פינוי-בינוי?
השלב הראשון הוא יוזמה – של יזם פרטי, של הרשות המקומית או של קבוצת דיירים. בשלב זה נערכת פנייה לדיירים במטרה לגבש רוב תומך בפרויקט. על פי החוק, נדרשת הסכמת לפחות 66% מבעלי הדירות על מנת שניתן יהיה להתקדם באופן מעשי.
במקביל, מקודמת תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, אשר קובעת את מאפייני המתחם: מספר הקומות, כמות הדירות, שטחים לצרכי ציבור, תשתיות ועוד. לאחר אישור התוכנית בוועדות התכנון – ניתן להתקדם לשלב ההסכמים והביצוע.
מה כולל ההסכם עם הדיירים?
ההסכם המשפטי בין היזם לבעלי הדירות מפרט את הזכויות והחובות של כל צד. לרוב, הדיירים זכאים ל:
דירה חדשה – שוות ערך או גדולה יותר מהדירה הישנה, עם תוספות כגון ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן ולובי מודרני.
דיור חלופי או תשלום דמי שכירות מלאים לתקופת הבנייה.
ערבות בנקאית לדירה החדשה – שמבטיחה את זכויות הדיירים במקרה של כשל בפרויקט.
ההסכם נחתם בליווי משפטי מטעם הדיירים, לאחר מו"מ מול היזם, בליווי מנהלת דיירים מקצועית.
שלבי הביצוע – מהריסה ועד אכלוס
- חתימות ואישורים: לאחר השגת הרוב הדרוש ואישור התב"ע – נחתמים ההסכמים עם הדיירים.
- פינוי והריסה: הדיירים מפנים את הדירות ועוברים לדיור חלופי או מקבלים שכר דירה. הבניינים נהרסים והשטח מתפנה לבנייה.
- בנייה: נבנים הבניינים החדשים, לרוב תוך 24–36 חודשים.
- אכלוס: לאחר קבלת טופס 4, חוזרים הדיירים לדירותיהם החדשות.
מהן הזכויות של הדיירים?
דירה חדשה – בשטח ובמפרט משודרג.
דיור חלופי – או תשלום שכר דירה מלא לאורך כל תקופת הבנייה.
ערבויות וביטחונות – להגנה מלאה במקרה של עיכובים או כשל בפרויקט.
אפשרות לסירוב מוצדק – כאשר ההצעה אינה עומדת בתנאים סבירים או אינה כוללת בטוחות מתאימות.
יתרונות פינוי-בינוי
שיפור דרמטי בתנאי המגורים – דירות חדשות, מודרניות, מונגשות ובטוחות.
תוספת זכויות לדיירים – כולל מרפסות, חניות, מחסנים ומרחבים משותפים ירוקים.
עליית ערך הנכס – שדרוג משמעותי לשווי הדירה בשוק החופשי.
חיזוק מבנים – בנייה עמידה לרעידות אדמה, על פי התקנים המחמירים ביותר.
אתגרים ותיאום ציפיות
פינוי-בינוי הוא תהליך מורכב, ארוך ודינמי – שיכול להימשך לעיתים גם 8–10 שנים. הוא דורש שותפות, שקיפות, סבלנות והתמודדות עם אתגרים משפטיים, תכנוניים ואנושיים.
לכן, חשוב להקפיד על ליווי של אנשי מקצוע אמינים, לבחור יזם מנוסה, לקבל ייעוץ משפטי – ולשכור את שירותיה של מנהלת דיירים שתדאג לאינטרסים של כל הדיירים, גם כשלא כולם חושבים אותו הדבר.
פינוי-בינוי הוא הרבה יותר מפרויקט בנייה – זהו מהלך אסטרטגי שמקדם ערים חכמות, מגורים מתקדמים, וצמיחה עירונית נכונה. עם ליווי נכון, הסכמים הוגנים ושקיפות מלאה – תוכלו לקבל את הדירה שתמיד חלמתם עליה, באותו המקום שבו התחלתם.
שדרוג אורבני מלווה עשרות פרויקטים ברחבי הארץ – ונמצאת כאן בשבילכם, כדי לדאוג שתקבלו את כל מה שמגיע לכם – והרבה.
