מכפיל יחידות הדיור (מקדם הציפוף): עקרונות, אתגרים, והזדמנויות כלכליות

המכפיל או מקדם הציפוף הוא כלי מרכזי בקביעת רווחיותם של פרויקטים בתחום התחדשות עירונית. חישוב נכון ומדויק של המכפיל קובע כמה יחידות דיור חדשות ניתן לבנות על בסיס מספר היחידות הקיימות שנהרסות, והוא משפיע בצורה משמעותית על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, על כדאיותו עבור היזם, ועל השפעתו על איכות החיים בסביבה העירונית המתחדשת.

מהו המכפיל ומדוע הוא חשוב?

המכפיל, בשפת הנדל"ן, מייצג את היחס בין מספר יחידות הדיור החדשות שנבנות לבין מספר יחידות הדיור הישנות שנהרסות. המשמעות היא שכדי שיזם יוכל להרוויח מפרויקט של התחדשות עירונית, עליו לוודא שהמכפיל מאפשר לו למכור מספיק דירות חדשות כדי לכסות את עלויות הבנייה והפיתוח ולהשיג רווח סביר.

לדוגמה, נניח שמיזם בפרויקט פינוי-בינוי מחייב הריסת 50 יחידות דיור ישנות. אם המכפיל שנקבע הוא 1:4, הרי שהיזם יוכל לבנות 200 יחידות דיור חדשות במקום ה-50 שנהרסו. 50 מהן יינתנו בחזרה לדיירים הקיימים, וה-150 הנותרות ימכרו בשוק החופשי ויניבו רווח.

ההבדל בין אזורי הביקוש השונים

המרכיב הקריטי בחישוב המכפיל הוא מחירי הדיור באזור שבו מבוצע הפרויקט. מחירים אלו משתנים באופן דרמטי מאזור לאזור, וכתוצאה מכך המכפיל הדרוש להשגת רווח משתנה גם הוא.

– בתל אביב: העיר שבה מחירי הנדל"ן הם מהגבוהים בארץ, יזם יכול להסתפק במכפיל נמוך יחסית של 1:2 או 1:3. כלומר, עבור כל דירה שנהרסה, היזם בונה שתי דירות חדשות או שלוש. הסיבה לכך היא שהכנסות ממכירת דירות חדשות בתל אביב הן גבוהות מספיק כדי לכסות את עלויות הפרויקט ולהשאיר רווח נאה ליזם.

– בפריפריה: לעומת זאת, באזורי פריפריה כמו מעלות או בית שאן, מחירי הנדל"ן נמוכים בהרבה, ולכן היזם יידרש למכפיל גבוה יותר של 1:4 או אפילו 1:5 כדי לכסות את ההשקעות בפרויקט ולהבטיח רווחיות. במקרים כאלה, ייתכן שהמכפיל לא יהיה ישים מבחינה תכנונית או כלכלית, ולכן פרויקטים אלו יהיו קשים יותר למימוש.

דוגמה להמחשה

נבחן שתי דוגמאות קונקרטיות:

1. פרויקט במרכז תל אביב: נניח שהיזם רוכש קרקע ברחוב מרכזי בתל אביב שעליה 20 דירות ישנות. במכפיל של 1:3, היזם בונה 60 דירות חדשות. 20 מהן חוזרות לדיירים המקוריים וה-40 הנותרות נמכרות. אם מחיר המכירה של כל דירה חדשה הוא 4 מיליון ש"ח, היזם יכול להניב כ-160 מיליון ש"ח ממכירת הדירות הנוספות. בהשוואה לעלויות הבנייה, החיזוק והפיתוח שכוללות כ-120 מיליון ש"ח, היזם משיג רווח של 40 מיליון ש"ח.
2. פרויקט במעלות: במקרה דומה במעלות, היזם רוכש קרקע עם 20 דירות ישנות, אך בשל השווי הנמוך של הנדל"ן באזור (נניח מיליון ש"ח לדירה), המכפיל הנדרש עשוי להיות גבוה יותר – 1:5 למשל. היזם בונה 100 דירות חדשות, אך בשל מחירי המכירה הנמוכים יחסית, הכנסותיו ממכירת 80 הדירות הנוספות יהיו בסביבות ה-80 מיליון ש"ח בלבד. במקרה כזה, ייתכן שהיזם לא יוכל לכסות את עלויות הבנייה ולא ישיג רווח סביר.

תפקיד העיריות ותקן 21

כאמור, העירייה והיזם לעיתים מוצאים את עצמם במתח קבוע. העירייה מעוניינת להבטיח שהתשתיות העירוניות יעמדו בלחץ הצפיפות הנוסף מבלי לגרום לעומס יתר על תשתיות קיימות, כמו תחבורה, חינוך ושירותי רפואה. מנגד, היזם שואף למקסם את הרווח, ולכן הוא לוחץ לקבל מכפיל גבוה ככל האפשר.

תקן 21 מסדיר את הנושא באמצעות קביעת כללי משחק ברורים עבור היזמים והעיריות. התקן לוקח בחשבון את ערכי הקרקע באזורים שונים, את עלויות הבנייה, ואת ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, כדי לקבוע את המכפיל המקסימלי לכל אזור ואת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

פתרונות כלכליים לאזורים מוחלשים

במקרים שבהם המכפיל הנדרש בפריפריה אינו ישים כלכלית, יזמים והמדינה מנסים למצוא פתרונות יצירתיים. לדוגמה, הממשלה מציעה תמריצים כגון סבסוד עלויות הבנייה, פטורים ממס שבח, והקלות במיסוי כדי לעודד יזמים לקחת חלק בפרויקטים באזורים מוחלשים. בנוסף, עיריות עשויות להציע להקטין את עלויות הפיתוח במקרים מסוימים או לסייע בקידום התכנון כדי להפוך פרויקטים לכדאיים יותר.

סיכום

המכפיל הוא כלי קריטי בקביעת רווחיותם של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, ומשקף את הדינמיקה הכלכלית המורכבת של האזור שבו מתבצע הפרויקט. האיזון בין האינטרסים של היזם, העירייה, והדיירים מתבטא במכפיל, ותקן 21 מסייע לשמור על האיזון הנכון. יזמים צריכים להיות מודעים לחשיבות חישוב המכפיל ולתכנן את הפרויקטים שלהם בהתאם, תוך הבנה של התנאים הכלכליים והמאפיינים הייחודיים של כל אזור.