הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל, ומאפשר לשכונות ישנות להפוך למתחמים מודרניים, נוחים ובטוחים יותר. תהליך זה, הכולל הריסת בניינים קיימים ובנייתם מחדש, טומן בחובו הזדמנויות רבות לדיירים, אך גם מצריך הבנה של השלבים, מכפיל הדירות וזכויות הבנייה.
מהו פינוי-בינוי?
פינוי-בינוי הוא פרויקט שבו הורסים בניינים ישנים ובמקומם בונים מבנים חדשים, מודרניים ומתקדמים. הדיירים עוברים לדירות חלופיות בתקופת הבנייה, ובסיום מקבלים דירות חדשות ומשודרגות במבנה החדש.
תהליך הפינוי-בינוי – שלב אחר שלב
1️⃣ בדיקת היתכנות:
יזמים או דיירים בוחנים האם המתחם מתאים לפרויקט מבחינת מצב הבניינים, מספר הדירות וזכויות הבנייה.
2️⃣ גיבוש רוב הדיירים:
לצורך קידום הפרויקט, נדרש רוב של לפחות 80% מהדיירים. מומלץ לקיים אסיפות ולוודא שכל הדיירים מבינים את ההטבות ואת התהליך.
3️⃣ בחירת יזם:
הדיירים בוחרים יזם או חברה יזמית שתבצע את הפרויקט. חשוב לבדוק את הניסיון, המוניטין והיציבות הפיננסית של היזם.
4️⃣ הסכמים ואישורים:
נחתם הסכם בין הדיירים ליזם, בו מפורטות הזכויות של כל דייר, התנאים למעבר והבטוחות. לאחר מכן מוגשת התוכנית לאישור הוועדה המקומית או המחוזית.
5️⃣ פינוי הדיירים:
עם קבלת האישורים, הדיירים מפונים לדירות חלופיות במימון היזם.
6️⃣ בנייה ואכלוס:
בתום הבנייה הדיירים מקבלים את דירותיהם החדשות, לרוב עם שדרוגים משמעותיים כמו ממ"דים, מרפסות, מעליות וחניות.
מכפיל הדירות וזכויות הבנייה
מהו מכפיל דירות?
מכפיל הדירות הוא היחס בין מספר הדירות הישנות שהיו במתחם למספר הדירות שייבנו בפרויקט. מכפיל גבוה מבטיח ליזם רווח כלכלי אך צריך לשמור על פרופורציות תכנוניות (תשתיות, שטחים ציבוריים וכו').
זכויות בנייה:
זכויות אלו נקבעות על ידי הוועדות המקומיות והמחוזיות, בהתאם לתוכניות המתאר של האזור. הן כוללות את גובה הבניינים, מספר הדירות ותוספות כגון שטחי מסחר.
זכויות הדיירים בפרויקט פינוי-בינוי
1️⃣ דירה חדשה ומשודרגת:
כל דייר זכאי לדירה חדשה בשטח המוגדר בחוזה, כולל תוספות כמו ממ"ד ומרפסת.
2️⃣ פתרון מגורים חלופי:
היזם מחויב לספק דיור חלופי במהלך הבנייה ולממן את כל ההוצאות הנלוות, כולל שכר דירה והובלה.
3️⃣ ערבויות ובטוחות:
כל דייר מקבל ערבות בנקאית שמבטיחה את הזכויות במקרה של כשל בפרויקט.
פינוי-בינוי ב-2024 הוא הזדמנות לדיירים לשפר את איכות חייהם ולגור בדירות חדשות ומודרניות, אך הוא גם תהליך מורכב הדורש מעורבות והבנה. עם בחירת יזם אמין, הסכמים ברורים ושיתוף פעולה בין הדיירים, אפשר להפוך את הפרויקט להצלחה שתשדרג את השכונה כולה.
