תמ"א 38 היא אחת התכניות המשמעותיות ביותר להתחדשות עירונית בישראל. מטרתה העיקרית של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה, תוך שדרוגם ושיפור איכות החיים של הדיירים. מאז שהושקה בשנת 2005, תמ"א 38 הפכה לכלי מרכזי הן בהיבט הבטיחותי והן בהיבט הכלכלי, כאשר דיירים רבים נהנים מהעלאת ערך הנכס שלהם ומהוספת מרכיבים חיוניים כמו ממ"דים, מעליות, מרפסות ותשתיות מחודשות.
תמ"א 38 והשפעתה על ערך הנדל"ן
אחד ההיבטים הבולטים ביותר של תמ"א 38 הוא ההשפעה הישירה שלה על ערך הדירות. דירות שעברו תהליך של תמ"א 38 זוכות לעלייה ממוצעת של כ-20%-30% בערכן, מה שהופך את התכנית לאטרקטיבית במיוחד באזורים שבהם יש ביקוש גבוה לדיור.
עם זאת, תמ"א 38 אינה משתלמת כלכלית בכל מקום. בערים בפריפריה, שבהן ערכי הקרקע נמוכים יחסית, יזמים מתקשים להצדיק את ההשקעה הנדרשת לצורך ביצוע תמ"א 38. כדי להתמודד עם אתגר זה, יש לשקול מענקים ממשלתיים ותמריצים ליזמים, אשר יהפכו את תמ"א 38 לרלוונטית גם באזורים שבהם הפרויקטים פחות רווחיים.
היבט ביטחוני – תמ"א 38 כפתרון הגנתי
מעבר ליתרונות הכלכליים, תמ"א 38 משמשת גם כפתרון ביטחוני חשוב. במסגרת תמ"א 38, נוסף למבנים חיזוק משמעותי, ההופך אותם לעמידים יותר בפני רעידות אדמה. במדינה כמו ישראל, השוכנת על השבר הסורי-אפריקני, החיזוק שמספקת תמ"א 38 עשוי למנוע אסון בעת רעידה עתידית.
נוסף על כך, תמ"א 38 מספקת לדיירים מיגון אפקטיבי מפני איומים ביטחוניים. במסגרת תמ"א 38, מתווספים לכל דירה ממ"דים, המאפשרים הגנה מפני התקפות טילים. באזורים הרגישים מבחינה ביטחונית, כמו עוטף עזה ויישובי הצפון, תמ"א 38 אינה רק פרויקט נדל"ני אלא פרויקט מציל חיים.
האתגרים ביישום תמ"א 38
למרות היתרונות הברורים של תמ"א 38, מימושה בפועל מלווה באתגרים רבים:
✔ אי-כדאיות כלכלית – בפריפריה, תמ"א 38 אינה רווחית מספיק ליזמים.
✔ הליכים בירוקרטיים ארוכים – תהליכי האישור של תמ"א 38 עלולים להימשך שנים.
✔ פערים בין המרכז לפריפריה – רוב פרויקטי תמ"א 38 ממומשים בערים עם ביקוש גבוה, בעוד שבאזורים מרוחקים יישומה מוגבל.
כדי שתמ"א 38 תשיג את יעדיה, על המדינה לייעל את הליכי האישור, להעניק תמריצים ליזמים ולפתח מנגנונים פיננסיים משלימים שיבטיחו את יישומה גם בפריפריה.
תמ"א 38 – צעד הכרחי לעתיד העירוני בישראל
ערים רבות בישראל זקוקות להתחדשות, ותמ"א 38 היא אחד הכלים המרכזיים לכך. מעבר לשיפור חזותי, תמ"א 38 מעניקה לדיירים ביטחון אישי וכלכלי. אך כדי שמלוא הפוטנציאל של תמ"א 38 יתממש, נדרשת התערבות ממשלתית שתאפשר הרחבת היקף היישום שלה לכלל חלקי הארץ.
בסופו של דבר, תמ"א 38 אינה רק פתרון נקודתי לשיפור מבנים – היא מהווה מנוע מרכזי בהתחדשות העירונית בישראל. אם המדינה תשכיל להרחיב את השימוש בתמ"א 38 גם באזורים שבהם היא אינה משתלמת כלכלית, תוכל התכנית להפוך לכלי אחיד ומשמעותי לכלל האוכלוסייה.
תמ"א 38 היא הרבה יותר מתכנית נדל"ן – היא ביטחון, כלכלה והתחדשות עירונית בעת ובעונה אחת.
